Le carnet numérique ou carte grise du logement
Après bien des péripéties, avancées et retraits, le « carnet numérique », un des volets de la loi ELAN, va devenir obligatoire. Il concerne le suivi et l’entretien des logements dans le cadre de la loi de Transition énergétique pour la croissance verte (TECV, article 11). Décidément, tout change en ce moment, les lois et les décrets vont et viennent, compliquant la tâche des professionnels. Ce qui a retenu le gouvernement actuel, car le projet a été préparé avant 2017, ce ne sont pas les expérimentations, qui ont été concluantes, mais les difficultés d’écriture juridique.
Définissons d’abord ce carnet numérique qui a fait valser les politiciens et les spécialistes du droit : c’est un outil qui permet de noter toutes les caractéristiques d’un logement, ce qui profitera à ses utilisateurs successifs. Le but est d’en améliorer la performance énergétique. Jusqu’à présent, pour les particuliers, ne figurait dans les contrats que le DPE (Diagnostic de performance énergétique), ou échelle des étiquettes énergétiques de A à G, G équivalant à « passoire énergétique ». On rappelle que sur le territoire, 14% seulement des logements bénéficient d’un classement A ou B, et 40% sont dits énergivores, soit en E, F ou G.
La remise à niveau du parc entier laisse de la marge…
Il y a donc, grâce à un volet d’incitations inscrites dans les lois successives, une volonté de privilégier le logement neuf en catégorie A ou B. La remise à niveau de normes énergétiques dans l’ancien fait réfléchir plus d’un acheteur. Précisons qu’entre un logement neuf et un logement ancien la consommation énergétique varie du simple au double : l’ancien consomme autant qu’il perd. Pour l’instant, la performance énergétique n’a pas encore d’impact sur le prix de l’immobilier, les particuliers privilégiant toujours le prix, le quartier et les voisins (plus le bruit). Un appartement ultra performant en plein milieu d’un site industriel Seveso ou d’une cité sensible ne trouvera pas facilement preneur…
47 % des propriétaires ne se sentent pas concernés par les problèmes liés à une mauvaise performance énergétique de leur logement, quand 75 % des locataires affirment que la performance énergétique est un critère déterminant dans le choix de celui-ci. » (Les Echos)
Heureusement, « la performance énergétique a un effet spectaculaire sur le marché locatif ancien quand il s’est construit dans la même zone des programmes neufs, dotées des meilleures étiquettes énergétiques. »
Là effectivement, il n’y a pas photo. Ce qu’on appelle la « valeur verte » est en train de conquérir ses lettres de noblesse, mais elle a besoin d’un petit coup de pouce gouvernemental, c’est le sens du carnet numérique.
Le secteur a tout de suite accroché avec le carnet parce qu’il permet de rénover plus facilement le logement en question. Les professionnels du bâtiment ont un accès plus rapide et précis à toutes les informations techniques. Ce carnet numérique est en quelque sorte la carte grise d’un bien immobilier. Destiné au départ aux seules constructions neuves depuis le 1er janvier 2017, il devrait se généraliser à tous les logements « faisant l’objet d’une mutation », mais en 2025.
Ce document (numérique) unique s’inscrit évidemment dans la grande loi de simplification administrative conduite par la team Macron. Au départ, le logement social n’était pas concerné par l’obligation de carnet numérique. Désormais, et depuis la décision de la Commission mixte paritaire (CMP) fin septembre, il rejoint les constructions neuves. Mais le décret d’application pour celles-ci, incluant donc le logement social, ne prévoit une entrée en vigueur qu’au 1er janvier 2020. Pour les logements existants, l’obligation est renvoyée au 1er janvier 2025.
Le carnet numérique figure dans le Code de la construction et de l’habitation depuis le 17 août 2015 :
« Il est créé un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement. Il mentionne l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété.
(…) Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. »